Nový Občiansky zákonník a nadobúdanie vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam
Od 01. júla 2027 posilní nový Občiansky zákonník ochranu nadobúdateľov, ktorí sa spoľahnú na zápis v katastri nehnuteľností. Táto ochrana však nebude automatická, nakoľko dôležitým faktorom ochrany bude dobromyseľnosť a tá podľa nového Občianskeho zákonníka vyžaduje náležitú starostlivosť. Náležitou starostlivosťou možno rozumieť takú mieru opatrnosti, akú by pri kúpe nehnuteľnosti vynaložil rozumný a obozretný kupujúci. Ak o dôležitej skutočnosti neviete len preto, že ste túto starostlivosť zanedbali, zákon sa na Vás bude pozerať, akoby ste o nej museli vedieť.
Čo sa mení?
V novej právnej úprave sa zakotvuje domnienka správnosti zápisu, teda predpoklad, že údaje v katastri nehnuteľností sú v súlade so skutočným právnym stavom. Ak zapísaný stav v katastri nie je súladný so stavom skutočným, pôsobí v prospech toho, kto odplatne a dobromyseľne nadobudol vecné právo od osoby, ktorá bola podľa zapísaného stavu na takýto prevod oprávnená, aj keď v skutočnosti vlastníkom nehnuteľnosti nebola. Inými slovami, ak kúpite nehnuteľnosť od osoby, ktorá je zapísaná v katastri ako vlastník, a konali ste s náležitou starostlivosťou, zákon Vás ochráni aj vtedy, ak sa neskôr ukáže, že predávajúci v skutočnosti vlastníkom nebol.
Kedy Vám ochrana nepomôže?
Ochrana nadobúdateľa sa neuplatní a stav zapísaný v katastri nehnuteľností nebude pôsobiť v jeho prospech napríklad vtedy, ak:
- nehnuteľnosť nadobudol bezodplatne - napríklad darom,
- zanedbal náležitú starostlivosť, ktorá sa v takých prípadoch bežne vyžaduje (napr. si neoveril list vlastníctva),
- sa o pochybnostiach dozvedel ešte pred podaním návrhu na vklad, pretože dobromyseľnosť sa posudzuje práve k tomuto okamihu,
- ak pôvodný vlastník alebo iná oprávnená osoba uplatní svoje práva na súde a následne dosiahne vyznačenie poznámky spornosti, a pod.
Na čo si dať pozor?
Sledujte pravidelne svoje nehnuteľnosti v katastri a preverujte aktuálne zápisy na listoch vlastníctva vrátane plomb a poznámok. Pri nadobúdaní nehnuteľnosti si preverte totožnosť a oprávnenie predávajúceho, ako aj súlad dokladov so skutočným stavom. Varovným signálom môžu byť nevysvetlené rýchle prevody alebo neprimerane nízka kúpna cena.
Nechajte to na odborníkov
Pri kúpe či predaji nehnuteľnosti sa oplatí venovať právnym otázkam rovnakú pozornosť ako kúpnej cene či technickému stavu. Dôkladné preverenie nehnuteľnosti Vám pomôže včas odhaliť riziká a predísť zbytočným komplikáciám, dodatočným nákladom či zdĺhavým sporom.
Pomôžeme Vám preveriť údaje v katastri nehnuteľností, vlastnícke vzťahy, evidované ťarchy aj súvisiace dokumenty. Upozorníme Vás na nezrovnalosti a navrhneme, ako ich vyriešiť ešte pred podpisom zmluvy. Pripravíme zmluvnú dokumentáciu, ktorá zohľadní Vaše záujmy, a nastavíme podmienky bezpečnej úhrady kúpnej ceny aj odovzdania nehnuteľnosti.
